[2023년 소액임차인 최우선변제금액 정리] 계약할 때 경매할 때 유의할 점!

2023년 봄 전국적으로 아파트 매매가격이 폭락하면서 역전세가 발생하고 있다. 역전세로 인한 전세 보증금 미반환 사태가 급증하고 있고 임차권 등기명령 신청 건수 또한 급증하고 있다. 지금부터 최우선 변제금액을 정확히 확인하고 본인의 피같은 임차 보증금을 지켜보자.

현재 대한민국에는 소액임차임을 보호하기 위한 최우선변제금액 제도가 존재한다. 소액임차인으로써 최우선변제금액을 받기 위한 조건을 자세히 분석해보자.

먼저 첫 번째, 소액임차인이 되기 위해서는 서울, 광역시, 기타 지방에 따라 보증금 상한선을 절대 넘겨서는 안 된다. 시대의 흐름에 따라 보증금 상한선이 쭉 늘어왔다. 2023년 2월 21일 기준으로 변경된 최종적인 제도와 금액을 살펴보자.

서울의 경우 소액임차인의 기준은 1.65억 이하, 용인, 화성, 세종, 김포 기준은 1.45억 이하, 광역시 및 안산, 광주, 파주, 이천, 평택의 경우 0.85억 이하, 기타 지녁은 0.75억 이하여야만 한다. 두 번째 조건은 경매 시작 전까지 대항력을 갖추는 것이다. 대항력의 조건은 전입신고와 실거주이다. 배당요구가 이루어질 때까지 이 대항력은 반드시 유지되어야 한다.

세 번째 조건은 살고 있는 집이 경매 또는 공매로 넘어가야 한다. 단순 매매 및 교환 거래에서는 정부가 당신의 보증금을 지켜줄 수 없다. 네 번째 조건은 배당요구를 정확히 해야 한다. 대항력을 갖추고 있더라도 배당요구를 하지 않으면 보증금을 변제받을 수 없고 실거주를 계속 이어가게 될 것이다.

최우선변제권의 아쉬운 점을 몇 가지 설명하자면 최우선변제금액은 매각된 금액의 1/2을 절대 넘길 수 없다. 다시 말해서 1억의 보증금을 회수해야 하는데 1.2억에 매각되었고 타 은행으로부터 선순위 근저당이 있는 상황이라면 소액임차인이 받아갈 수 있는 최우선변제금액은 0.6억이 끝이다.

처음에는 소액임차인에 해당되었다가 중간에 보증금을 증액하는 경우 보장받는 기준 금액을 넘기게 된다면 더이상 소액임차인이 아니다. 본인이 거주하는 지역의 보증금 상한선 기준을 명확히 파악하고 월세 및 전세 계약을 체결해야만 한다.

최우선변제금액이 결정되는 기준점은 안타깝게도 최초 근저당 설정일이다. 본인이 계약을 체결한 날짜 기준이 절대
아니다. 예를 들면, 2021년에 광역시에 A씨가 전세 계약을 6천만 원에 체결했다면 최우선변제가 가능하다고 착각할 수 있다. 그러나 기준이 되는 시점은 최초 설정된 근저당 일이므로 정확하게 확인해야 한다. 임차한 집의 최초 근저당 설정일이 2004년이었다면 최우선변제를 받기 위한 보증금 상한액이 광역시 기준 3천 5백만 원이기 때문에 A씨는 소액임차인이 아니며 최우선변제도 받을 수 없다.

현명한 임차인이 되려면 끊임없이 공부해야 한다. 잃지 않는 임차를 위해 보증금 회수를 위해 늘 공부하고 노력하길 바란다.