[지방 소형 오피스텔 실전 투자 후기] 전세 절대 못빼는 이유

필자는 지방광역시 및 지방 소도시에서 부동산 투자 중이다. 위치는 경상권이다. 명의는 개인이다. 2022년 여름 지방 광역시에 소형 오피스텔을 한 채 매수했다. 최근 이 매물을 전세로 맞추려고 애를 썼으나 전세 사기 뉴스가 터지면서 전세를 찾던 사람도 모두 월세로 찾기 시작하면서 전세 임차가 매우 어려워졌다.

지금부터 이 오피스텔의 투자 경험담을 자세히 다루겠다. 지방 광역시에 거주하면서 아파트 투자, 오피스텔 투자 등에 2019년부터 관심을 가지고 투자를 시작했다. 21년 그리고 22년에 아파트 가격이 지나치게 폭등하면서 차선책을 찾는 도중에 괜찮은 가격의 소형 오피스텔을 하나 발견했다.

우연히 발견한 것은 아니고 아파트가 지나치게 오르고 취득세 중과가 심해지면서 차선책으로 찾은 투자처가 바로 오피스텔이었다. 주거용 오피스텔이 아니라면 종부세에 포함되지 않고 다음 주택을 매수할 때 주택수에도 포함되지 않는다. 다만 오피스텔은 치명적인 단점이 취등록세이다. 무조건 4.6%로 고정이다. 1억 원짜리 오피스텔을 사면 취득세가 무려 460만 원이다. 공시가격 1억 이하 아파트를 1.3억 정도에 사면 취득세는 1.1%이므로 140만 원 선이다. 이렇게 비교해보면 오피스텔은 취득세가 상당히 비싸다.

매도 또한 어렵기 때문에 신중한 접근이 필요하고 공실률과 접근성, 가격, 입지, 교통 등을 고려해야 한다. 필자는 가성비 좋은 오피스텔을 하나 잡기 위해 거주하는 지방 광역시에 모든 오피스텔을 오랜 시간 지켜보고 뒤지기 시작했다. 오랜 거주로 인하여 지하철 노선도 및 교통, 지리 등을 다 알고 있기 때문에 일일이 임장을 다니지는 않았고 손품을 팔았다.

손품을 오래 팔다가 마지막에 세 군데 정도 임장을 돌았다. 최종 선택한 매물은 2017년식 오피스텔로 세대수는 약 500세대 역세권인 매물이었고 나름 신축이라 깔끔하게 관리가 되어 있었다.

최초 분양가는 약 1억원이었고 2022년 8월에 매수할 때에는 가격이 꾸준히 하락하여 6000만 원 - 7000만 원 선이었다. 고층에 뻥뷰로 하나 골라 잡았다. 작은 원룸사이즈가 아쉽긴 하지만 괜찮았다. 가격 협상을 실패했고 6700만 원에 매수했다. 각종 취득세 경비를 계산하니 총 7000만 원 정도가 소요되었고 임차는 500/40에 맞추어 있었다.

임차인이 2023년 2월에 나가야 했기 때문에 7500에 전세를 내놓았다. 요즘에는 중기청 전세대출이 이자가 1% 선이어서 전세가 잘 빠질 거라 생각했다. 두 명 정도의 임차인이 관심을 보였고 한명은 계약까지 진행했으나 결국엔 전세대출이 실행되지 않아 엎어졌다. 다음 사람은 전세 계약을 시도하다가 전세사기가 전국적으로 터져 엄두가 나지 않는다고 했다. 금리가 너무 올라 리스크가 커서 전세로 2년 돌리려고 했으나 실패였다.

결국 고금리을 감안한 채 월세로 매물을 내놓았다. 보증금 500을 제하고 실제 투자금액은 6500만 원이므로 금리 5% 정도의 대출로 유지했고 500/40으로 임차인을 월세로 맞추었다. 전세로 돌렸으면 이자가 줄고 대출 총액이 줄어 리스크 관리가 쉬웠겠으나 전세 시장 상황이 좋지 않아 어쩔 수 없이 월세를 받게 되었다.

쉽게 계산을 해보면 6500만 원 X 0.05 = 325만 원이고 일년 동안 받을 월세가 480만 원이므로 일년에 순수익이 155만 원이 발생하게 된다. 이것도 각종 변수를 고려하면 큰 수익은 아니다. 그래도 손해는 아니니 투자를 이어가보자.

2023년은 대출금 갚는데 총력을 기울여야 한다. 세입자들의 전세 만기가 24년에 가을에 2채, 25년에 봄에 1채가 돌아오기 때문이다. 역전세에 대비하여 모든 투자를 중단하고 빚갚는데 총력을 기울여볼까 한다. 부동산 초보 투자자들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음에 실전투자후기를 들려주었다.